房地产运营思路（房地产运营八大节点）

运营管理，运营是起点，管理是基础。在整个开发过程中，涉及到这条单线运营的关键工作，会体现在每一个开发阶段。那么在对项目有了足够的了解之后，应该如何做好项目的运营工作呢？如何充分发挥运营在生产或经营中的作用，促进公司更加稳健的发展？

阶段划分

首先，我们先明确一下运营线的开发过程中会涉及到哪些具体工作。在这些过程中需要做什么？【摘牌拿地前】1、，设计部强制方案出来后，运营需要编制拿地版全景方案，将施工证、开工、开业等节点的具体时间输出给投资部同事计算。2、地块初审会通过后，组织实施征地前的定位规划会。3、新项目收购后，里程碑计划应在收购后十天内签署。如果规划方案未定，也要做好启动暂定里程碑计划的工作，以后可以调整，过程中要跟进计划的发布。【开工前】1、与线下各线沟通里程碑计划启动事宜，明确产出计划考核的严肃性，提高各部门的重视程度。2、在里程碑计划的基础上，内部控制计划定稿并上线，随后输出并执行。3、协助召开投资交底会，输出会议纪要、费用清单等资料，明确各部门相关意见及解决方案。4、召开前期战略启动会，内容包括前期招标方案、图纸方案、采购方案、报建方案、项目策划。【开通前】1、:维护运营协同平台相关信息，里程碑计划节点相关信息在完成当日存档。2、月度内控节点进行考核，输出相关考核结果，执行相关奖惩。3、:分阶段对各项目进行现场检查，进行风险评估和进度预警，及时整改，并提出相应的解决方案。4、每月组织城市交叉巡视检查，严格控制工作面交接和交叉节点。5、跟进止损点的检查，主要集中在开业前的风险排查，联动所有线路进行一次全身体检，实施完美开业助力营销。【封顶前】1、完成开业后评估，总结经验教训，做好交接后续工作布置和风险评估。2、根据开盘情况及时调整供需布局，充分利用收益跟上市场步伐，及时调整相关营销方式。3、跟进并协助装修规划的编制，严把样板先行制度，结合人材机进行细部布置，为后期的完美交接打下坚实的基础。4、策划开盘活动，打造精品项目，实现完美开盘，为营销和完美投放做贡献。【准备交付前】1、内控计划评估，传达并执行开发部同事的准备计划，并严格按照计划执行，做到完美准备。就如何做好上述流程运营，如何快速正常的推进各种开发事宜，充分发挥运营的作用，以下总结了几个管理技巧，可以提供给各大房产运营商作为参考。

协调会——指导

作为最常用的管理工具，如何用好这个工具？首先，会议策划板块是运营管理板块的一部分，做好这方面的工作是我们的第一要务。但是只要这里描述的不是定期的开发会议，它更多的是一种沟通和协调的性质。很多项目工程岗位的同事应该都很有感触，尤其是兼职的。每天都少不了小会议，也许是定期督导会，周会，日会等。或者是物资未到时的紧急协调会，或者是因为作业线上某个数据的统计口径而召开的数据确认会等.这里主要阐述召开会议和小组沟通是解决问题的两种最快最有效的方式，要学会利用这些工具有效沟通协调相关痛点。正确利用好这只抓手，为项目及时引导和修正方向，全力打造万里航船。

风险预警——提示

专业能力是风险控制的必要前提。准备篇提到，做好运营有一个重要条件，你必须有专长。所谓专业的指导方向和结果，有了基础的能力，方便我们及时发现问题，给已经发生或预计要发生的问题留下足够的时间去解决。后期形成一定的预警机制，出台相应的预警管理措施，帮助公司和项目正常运作。

约谈并监督3354整改

在目标执行的过程中，总是不可避免的要采访一些无效的合作单位，通过呼吁达成协议，达成一定的资源需求，让齐新共同努力实现目标。在已经或预见到要发现的问题的前提下，选择合适的、有利的方式进行面谈，努力达成双方都满意的解决方案，实现双赢。我相信大部分同行都遇到过以下情况：总承包不是直营而是挂靠，存在找不到上级老板的问题，导致很多事情想做却做不了。所以提醒相关从业者，一定要在项目前期协助投标，选择合适的合作伙伴。项目能否顺利进行，很大程度上取决于我们能否直接与合作单位的老板对话。

系统牵引力——保证

好的执行需要一定的制度支持。这里主要说一下评价和激励机制：理顺奖惩制度的前提是正确划分项目和平台的绩效评价原则，如何提出项目方案？平台的规划怎么提？项目平台之间互相提出方案是个不错的选择。这里有个建议。我们可以先把平台功能分为生产型和服务型，像招标成本、财务投入这类线是直接输出标准，分为生产型，提出量化方案。另外，运营性质的客服等线路并不是特别明显的输出标准，主要以沟通协调服务为主，分为服务类型，生产和服务按照7:3或者6:4的比例进行分配。同时，生产采用月度考核和月度兑现方式，服务采用季度兑现方式，通过考核计算最终月度和季度总分。奖惩建议可以以多奖少罚为原则，这样可以大大提高员工的积极性，使业务更有效地发展。